Najem to dodatkowe źródło dochodu dla firm posiadających niewykorzystane nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub usługowym.
Na prowadzenie firmowego najmu decyduje się też wiele osób fizycznych, które posiadają więcej niż jeden lokal do wynajęcia. Takie rozwiązanie zabezpiecza wynajmującego przed konsekwencjami prowadzenia niezarejestrowanej działalności gospodarczej. Niezależnie od skali firmowego najmu trzeba uwzględnić to źródło dochodu w rozliczeniach z fiskusem. Przedsiębiorca prowadzący najem niestety nie może skorzystać z preferencyjnego wariantu opodatkowania…
Ryczałt nie jest dostępny w ramach firmowego najmu
Przedsiębiorcy rozpoczynający wynajem powinni pamiętać, że ryczałtowy sposób opodatkowania nie będzie dla nich dostępny. Podatek płacony od przychodu (stawka: 8,5%) mogą rozliczać tylko osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. Poprzez wprowadzenie niskiej stawki ryczałtowej ustawodawca chciał zachęcić takich podatników do opuszczenia „szarej strefy” i ujawnienia najmu.
Prawa do ryczałtowego rozliczania najmu nie mają również przedsiębiorcy, którzy do tej pory opłacali ryczałt od dochodów uzyskiwanych w inny sposób (np. z działalności handlowej). Przykład może stanowić właściciel sklepiku opodatkowany trzyprocentowym ryczałtem. Taki przedsiębiorca, który rozpoczął firmowy najem będzie musiał zmienić sposób rozliczeń dla całej firmy. W praktyce to oznacza konieczność zastosowania skali podatkowej lub liniowej stawki (19%).
Osoby prowadzące najem związany z działalnością gospodarczą mają do wyboru dwa warianty: rozliczenie w ramach stawki liniowej (19%) lub rozliczenie na tzw. zasadach ogólnych (stawka: 18% oraz 32% dla nadwyżki dochodu ponad 85 528 zł). Warto pamiętać, że wybór stawki liniowej pozbawia przedsiębiorcę prawa do skorzystania z:
- ulg podatkowych (jedyny wyjątek to ulga abolicyjna),
- preferencyjnych zasad opodatkowania małżonków i samotnych rodziców.
Osoba płacąca podatek liniowy w swoich rozliczeniach z fiskusem nie może uwzględniać również tzw. kwoty wolnej (556,02 zł). Podatek przekazywany przez takiego przedsiębiorcę pomniejsza tylko:
- składka na ubezpieczenia społeczne (odliczenie od dochodu),
- składka na indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego (odliczenie od dochodu),
- składka na ubezpieczenie zdrowotne (odliczenie od podatku),
- ulga abolicyjna (odliczenie od podatku).
Przedsiębiorca rozliczający się w ramach stawki liniowej może również skorzystać z prawa do przekazania 1% podatku na organizacje pożytku publicznego.
Amortyzacja ma spory wpływ na wysokość podatku…
Dochodowy charakter opodatkowania sprawia, że każdy przedsiębiorca rozliczający wynajem musi zwracać sporą uwagę na koszty. Jednym z najważniejszych kosztów jest amortyzacja. W przypadku mieszkań i domów jej roczna stawka wynosi 1,50%. Analogiczna wartość dla lokali i budynków niemieszkalnych to 2,50%. Stawka na poziomie 2,50% znajduje zastosowanie również wtedy, gdy podatnik posiada spółdzielcze własnościowe prawo do wynajmowanego lokalu mieszkalnego i nie korzysta z uproszczonej metody amortyzacji. Warto wiedzieć, że dla uproszczonej amortyzacji spółdzielczego mieszkania obowiązuje stawka 1,50%.
Miesięczny, kwartalny lub roczny odpis amortyzacyjny można wyznaczyć w sposób uproszczony. Takie rozwiązanie polega na przemnożeniu rocznej stawki (1,50%) przez ustawowy przelicznik (988 zł/m kw.) i powierzchnię użytkową lokalu lub budynku. Ze względu na niski poziom przelicznika ustalonego przez fiskusa (wspomniane 988zł/m kw.) korzystanie z uproszczonej amortyzacji zwykle jest nieopłacalne. Wynajmujący, którzy zrezygnowali z prostego wariantu amortyzowania nieruchomości muszą ustalić jej wartość początkową. Jest ona równa:
- cenie nabycia powiększonej o koszty związane z zakupem (dla nieruchomości kupionych przez wynajmującego),
- kosztowi wytworzenia (w przypadku budynków wzniesionych przez wynajmującego),
- wartości rynkowej z dnia nabycia (dla nieruchomości, które wynajmujący otrzymał w ramach darowizny lub spadku).
Jeżeli ustalenie wartości początkowej stwarza istotne problemy podatnik powinien skorzystać z wyceny przedstawionej przez rzeczoznawcę. Takie rozwiązanie jest konieczne również wtedy, gdy wynajem rozpoczyna się po pewnym czasie od zakupu lub nabycia nieruchomości.
Wynajem mieszkania zwykle jest zwolniony z VAT-u
W kontekście podatku dochodowego warto poruszyć kwestię związaną z jeszcze jedną daniną. Mowa o podatku od towarów i usług (VAT). Wielu przedsiębiorców zapomina, że wynajem lokali mieszkalnych to usługa objęta zwolnieniem przedmiotowym. Dlatego czynsz za wynajem mieszkania nie powinien być powiększany o należny VAT. Przedsiębiorca nie może również uwzględniać czynności związanych z wynajmem lokalu mieszkalnego w ewidencji naliczonego VAT-u.
Wspomniane zwolnienie z VAT-u obowiązuje, jeżeli mieszkanie jest wynajmowane jednej osobie na dłuższy okres czasu. To oznacza, że krótkotrwały wynajem pokoi dla podróżnych nie będzie objęty zwolnieniem przedmiotowym. Podobnych wątpliwości nie budzi sytuacja, w której wynajem dotyczy lokalu użytkowego. Taka usługa jest opodatkowana VAT-em o stawce 23%. Podatku od towarów i usług oczywiście nie musi rozliczać przedsiębiorca, który ze względu na niewielką wartość sprzedaży (do 150 000 zł rocznie) posiada zwolnienie podmiotowe.
